¿Qué es el valor catastral y cómo se calcula en México?
El valor catastral es lo que cuesta un inmueble (sea terreno, casa, edificio, etc.) y aquí explicaremos cómo se calcula.
El valor catastral es la valuación del inmueble. Con él se calcula el impuesto predial. Esta cifra por lo general se determina en las notarías, en ella se toma en cuenta la ubicación del inmueble, y los metros cuadrados de construcción y de terreno.
Tomemos en consideración la siguiente fórmula:
Valor catastral = Valor catastral del suelo + Valor catastral de construcción
El valor catastral sube entre un 15% a 20% cada año, dependiendo del crecimiento que tenga la colonia. Algo que hay que tener muy presente es que no puede ser mayor que el valor en el mercado (es decir, no puede costar más que el precio al que puede ser vendido el inmueble).
¿Cómo determino el valor catastral?
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Valor catastral del suelo
Según el valor del suelo, los inmuebles se dividen en:
- Área de valor: son todas las manzanas cuya infraestructura, equipamiento, tipo de inmuebles y dinámica inmobiliaria es similar.
- Enclave de valor: manzanas o edificaciones de uso habitacional, que por sus cualidades se diferencian claramente del resto de las manzanas y edificaciones del área.
- Corredor de valor: son los inmuebles que colindan con alguna vialidad pública, por lo que hay una mayor actividad económica que incrementa el valor de suelo.
Según la dirección en la que se encuentre ubicado el inmueble podrás determinar si se encuentra en un área de valor, enclave de valor o corredor de valor, así podrás determinar el valor unitario que le corresponde a la vivienda.
Si el terreno está en la CDMX, puedes consultar las tablas con los valores de cada tipo de suelo en el Código Fiscal de la Ciudad de México. Cada entidad federativa tiene sus propias tablas.
Para localizar tu predio usa el número de tu cuenta predial. Pero para ilustrar con un ejemplo, aquí tomaremos como caso el número de cuenta predial 159-560-98-00, donde el 159 corresponde a la región catastral, el 560 a la manzana catastral y el 98 es el No. de lote de la manzana.
En nuestro ejemplo, estamos analizando un predio ubicado en un corredor de la delegación Coyoacán, lo que según las tablas en el Código Fiscal de la CDMX le da un valor de $4,752.96. El predio es de 400 metros cuadrados, lo que quiere decir que el valor total del suelo es igual a 1 millón 901 mil pesos.
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Valor catastral de la construcción
Para calcular el valor de los inmuebles se deben tomar en cuenta dos cosas: 1) el tipo y 2) la clase que tengan con base en la Tabla de Valores Unitarios de las Construcciones. En esta liga puedes consultar los de la CDMX, pero te recomendamos buscar los de tu entidad federativa.
El tipo se refiere al uso del inmueble y al número de pisos o niveles que tenga la edificación.
La clase se refiere a las características propias del espacio, estructuras, servicios y acabados. A su vez se deberá considerar si la construcción es habitacional o no habitacional.
Retomando el ejemplo del predio anterior, digamos que el valor unitario por metro cuadrado de la construcción edificada en él es de $4,789.96 y que la cantidad de metros cuadrados edificados es de 300. Así, el valor catastral de la construcción es de $1,436,988.
Hay que tomar en consideración que se puede restar un 0.8 por ciento anual del valor catastral de la construcción por cada año transcurrido desde su construcción. La reducción no puede ser mayor al 40 por ciento.
Si la construcción tiene diez años de antigüedad, podremos restar el 8 por ciento del valor del inmueble, o $114,959.04. Por lo que el valor catastral final de la construcción será de $1,322,028.96.
Recordemos que el valor del suelo era de $1,901,184, por lo que al sumar el valor de la construcción obtenemos que el valor catastral total del inmueble es de $3,223,212.96.
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